Αγορά και πώληση ακινήτου στην Ελλάδα: ο αναλυτικός οδηγός για το 2026

Αγορά ακινήτου: από την αναζήτηση στην απόκτηση

1. Καθορίστε χρήση και συνολικό προϋπολογισμό

Ξεχωρίστε τις ανάγκες κύριας κατοικίας, εξοχικού ή επένδυσης. Εξετάστε περιοχή, πρόσβαση, κατάσταση, λειτουργικά έξοδα και πιθανή ανακαίνιση. Στον προϋπολογισμό προσθέστε φόρους, συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά τέλη, αμοιβές συμβούλων, συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή και χρηματοδότηση. Ζητήστε γραπτές προσφορές που διευκρινίζουν εάν περιλαμβάνεται ΦΠΑ.

2. Προετοιμάστε ταυτοποίηση και χρηματοδότηση

Χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ και την κατάλληλη πρόσβαση στις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ. Εφόσον υπάρχει δάνειο, ζητήστε αρχική αξιολόγηση πριν αναλάβετε δεσμεύσεις. Η προέγκριση δεν εξασφαλίζει τελική εκταμίευση: η τράπεζα ελέγχει και το ακίνητο. Προετοιμάστε εγκαίρως στοιχεία προέλευσης χρημάτων και διαδρομής πληρωμής.

3. Αναθέστε νομικό και τεχνικό έλεγχο

Ο δικηγόρος εξετάζει τίτλους, δικαιώματα, καταχωρίσεις, βάρη, διεκδικήσεις και τυχόν περιορισμούς. Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση με άδειες, σχέδια και δηλώσεις, εξετάζει επιφάνειες, χρήση, αυθαίρετες επεμβάσεις και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Για οικόπεδα και γήπεδα ελέγξτε ειδικά όρια, πρόσβαση, αρτιότητα, οικοδομησιμότητα και χωρικούς περιορισμούς. Η αγγελία ή η προφορική διαβεβαίωση δεν υποκαθιστά αυτούς τους ελέγχους.

4. Συμφωνήστε γραπτώς τους όρους

Καταγράψτε τίμημα, περιλαμβανόμενους χώρους και εξοπλισμό, τρόπο πληρωμής, προθεσμίες και κατάσταση παράδοσης. Πριν από προκαταβολή, ζητήστε νομικό έλεγχο του εγγράφου: ποιος εισπράττει, για ποιο ακίνητο, υπό ποιες προϋποθέσεις επιστρέφεται το ποσό και τι συμβαίνει αν αποτύχει ο έλεγχος ή η χρηματοδότηση. Η ονομασία «κράτηση» δεν αρκεί για να προσδιορίσει τις συνέπειες. Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος καθορίζουν τον απαιτούμενο τύπο οποιουδήποτε προσυμφώνου.

5. Ολοκληρώστε φορολογική δήλωση και συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος οργανώνει τον φάκελο, συντάσσει το συμβόλαιο και καθοδηγεί την υποβολή της δήλωσης φόρου μέσω myPROPERTY όπου υποστηρίζεται. Πριν από την υπογραφή επιβεβαιώνονται η πληρωμή φόρου ή η απαλλαγή, η συμφωνία των στοιχείων και ο μηχανισμός εξόφλησης. Διαβάστε το τελικό σχέδιο εγκαίρως, με διερμηνεία όπου απαιτείται.

Πώληση ακινήτου: προετοιμασία πριν από την αγγελία

1. Συγκεντρώστε και συμφωνήστε τα στοιχεία

Συγκρίνετε τίτλο, καταχώριση, Ε9, ΚΑΕΚ, σχέδια και πραγματικές επιφάνειες. Διαφορές σε τετραγωνικά, όρια, χρήση ή περιγραφή χρειάζονται διερεύνηση πριν συμφωνηθεί δεσμευτική ημερομηνία. Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, ελέγξτε την ολοκλήρωση των απαιτούμενων πράξεων και δηλώσεων.

2. Ελέγξτε τεχνικές και οικονομικές εκκρεμότητες

Ο μηχανικός προσδιορίζει αν απαιτούνται διορθώσεις ή επιτρεπόμενη τακτοποίηση και προετοιμάζει τα αναγκαία τεχνικά στοιχεία. Γνωστοποιήστε εγκαίρως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, μισθώσεις και συνιδιοκτησία. Ζητήστε γραπτό σχέδιο για τυχόν εξάλειψη βαρών και παρακράτηση ποσών από το τίμημα. Οφειλή δεν σημαίνει πάντοτε αδυναμία πώλησης, αλλά οι προϋποθέσεις πρέπει να ελεγχθούν.

3. Τοποθετήστε σωστά το ακίνητο στην αγορά

Η ζητούμενη τιμή πρέπει να στηρίζεται σε συγκρίσιμα δεδομένα, κατάσταση, νομική και τεχνική ετοιμότητα. Χρησιμοποιήστε ακριβή περιγραφή και επιβεβαιωμένα χαρακτηριστικά. Η μεσιτική ανάθεση χρειάζεται σαφείς όρους για διάρκεια, αμοιβή, αποκλειστικότητα όπου συμφωνείται και υπηρεσίες προβολής.

4. Αξιολογήστε την προσφορά συνολικά

Εκτός από το τίμημα εξετάστε δυνατότητα πληρωμής, εξάρτηση από δάνειο, προθεσμίες, αιρέσεις και χρόνο παράδοσης. Προγραμματίστε τον χρόνο που απαιτείται για έγγραφα και διορθώσεις. Μην δεσμεύεστε για άμεση παράδοση εάν υπάρχει μίσθωση ή άλλο δικαίωμα χρήσης χωρίς προηγούμενο νομικό έλεγχο.

Ποια έγγραφα θα χρειαστούν;

Η τελική λίστα προκύπτει από το ακίνητο, τους συμβαλλόμενους και τη διαδικασία που εφαρμόζεται. Ενδεικτικά, ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει:

• Ταυτότητα ή διαβατήριο, ΑΦΜ και στοιχεία εκπροσώπησης ή πληρεξούσιο.
• Τίτλο κτήσης, στοιχεία μεταγραφής ή καταχώρισης, ΚΑΕΚ και κτηματολογικά στοιχεία.
• Οικοδομική άδεια, εγκεκριμένα σχέδια, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και κανονισμό όπου υπάρχουν.
• Πιστοποιητικό πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία τυχόν υπαγωγής αυθαιρεσιών, όπου απαιτούνται.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όταν η συγκεκριμένη μεταβίβαση υπάγεται στην υποχρέωση.
• Φορολογικά πιστοποιητικά, αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής και ασφαλιστικά στοιχεία, κατά περίπτωση.
• Δήλωση φόρου μεταβίβασης, αποδεικτικό πληρωμής ή απαλλαγής και τραπεζικά αποδεικτικά τιμήματος.
• Πρόσθετα στοιχεία για κληρονομιά, νομικό πρόσωπο, μίσθωση ή εξάλειψη βάρους.

Το 2026 έχουν θεσπιστεί μεταβολές για τον ρόλο του συμβολαιογράφου ως υπηρεσίας μιας στάσης, τα τοπογραφικά σε κτηματογραφημένες περιοχές και ορισμένες περιπτώσεις φορολογικών εκκρεμοτήτων. Συνεπώς, μια παλαιά γενική λίστα δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως υποχρεωτική για κάθε πώληση. Η απαλλαγή από επισύναψη εγγράφου επίσης δεν υποκαθιστά τον ουσιαστικό έλεγχο. ΑΑΔΕ: μεταβολές ν. 5293/2026.

Φόροι και έξοδα το 2026

Φόρος μεταβίβασης

Όταν εφαρμόζεται ΦΜΑ, ο κύριος φόρος για τη συνήθη αγοραπωλησία είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας και επιβαρύνεται με δημοτική εισφορά 3% επί του κύριου φόρου. Αυτό αντιστοιχεί σε 3,09% συνολικά, πριν από τυχόν απαλλαγή. Για φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ, ο υπολογισμός είναι 6.000 ευρώ συν 180 ευρώ, δηλαδή 6.180 ευρώ. Η φορολογητέα βάση δεν ταυτίζεται υποχρεωτικά με τη ζητούμενη τιμή της αγγελίας. ΑΑΔΕ: φορολογία μεταβίβασης.

Απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Η αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να απαλλάσσεται υπό προϋποθέσεις. Τα βασικά όρια αξίας κατοικίας είναι 200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για έγγαμο, με προβλεπόμενες προσαυξήσεις για παιδιά και ειδικούς κανόνες αναπηρίας. Δεν αρκεί απλώς να είναι η πρώτη σας αγορά: εξετάζονται δικαιώματα της οικογένειας, στεγαστικές ανάγκες, ιδιότητα δικαιούχου και λοιπές προϋποθέσεις. Ζητήστε έλεγχο πριν οριστικοποιηθεί ο προϋπολογισμός. Προϋποθέσεις και όρια ΑΑΔΕ.

ΦΠΑ σε νεόδμητα

Η αναστολή ΦΠΑ ακινήτων ισχύει έως 31.12.2026 στο σχετικό προαιρετικό καθεστώς του κατασκευαστή. Δεν σημαίνει ότι κάθε νέο ακίνητο απαλλάσσεται αυτόματα. Πριν από συμφωνία επιβεβαιώστε την υπαγωγή της συγκεκριμένης συναλλαγής και ποιος φόρος εφαρμόζεται. ΑΑΔΕ: εγχειρίδιο φορολογίας Μαΐου 2026.

Φόρος υπεραξίας πωλητή

Η εφαρμογή του άρθρου 41 ΚΦΕ για υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας παραμένει σε αναστολή μέχρι και 31.12.2026. Η αναστολή δεν συνεπάγεται γενική απαλλαγή κάθε επιχειρηματικής δραστηριότητας ή εταιρικής πώλησης από φόρο εισοδήματος. ΑΑΔΕ: κατηγορίες εισοδήματος.

Αμοιβές και λοιπά έξοδα

Ζητήστε ξεχωριστό υπολογισμό για συμβολαιογράφο, καταχώριση, νομικό και τεχνικό έλεγχο, μεσιτική υπηρεσία, μεταφράσεις και πληρεξούσια. Για δάνειο προστίθενται οι σχετικές τραπεζικές και εξασφαλιστικές δαπάνες. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσοστό που καλύπτει με ακρίβεια κάθε συναλλαγή. Ο πωλητής χρειάζεται επίσης πρόβλεψη για τεχνική προετοιμασία, διορθώσεις και άρση βαρών.

Πληρωμή, καταχώριση και παράδοση

Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζικά μέσα σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, με τις ειδικές μεταβατικές περιπτώσεις να ελέγχονται από τον συμβολαιογράφο. Φυλάξτε τα αποδεικτικά και φροντίστε τα ποσά και ο τρόπος εξόφλησης να αποτυπώνονται σωστά. Η χρήση μετρητών μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες για το κύρος της πράξης και να επιφέρει πρόστιμα. ΑΑΔΕ: Ε.2075/2024.

Η υπογραφή ακολουθείται από την απαιτούμενη καταχώριση στο αρμόδιο σύστημα. Στον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης ο συμβολαιογράφος συντονίζει την άντληση στοιχείων και την υποβολή της πράξης. Η επίσημη υπηρεσία προβλέπει έλεγχο καταχώρισης εντός μίας εργάσιμης ημέρας μετά την επιτυχή πληρωμή τελών, υπό τις προϋποθέσεις της. Αυτό δεν αποτελεί υπόσχεση ολοκλήρωσης ολόκληρης της αγοραπωλησίας σε μία ημέρα. Ζητήστε το αποτέλεσμα και το σχετικό αποδεικτικό. gov.gr: μεταβίβαση ακινήτου.

Στην παράδοση καταγράψτε κλειδιά, ενδείξεις μετρητών, εξοπλισμό, συμφωνημένη κατάσταση και εκκρεμείς λογαριασμούς. Ρυθμίστε παροχές, ασφάλιση και κοινόχρηστα. Αγοραστής και πωλητής ελέγχουν ότι το Ε9 ενημερώθηκε σωστά, ακόμη και όταν δημιουργείται αυτόματα μέσω myPROPERTY. Η τρέχουσα σελίδα της εφαρμογής ΑΑΔΕ αναφέρει ως γενική προθεσμία την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους· ο λογιστής επιβεβαιώνει την προθεσμία και τυχόν μεταγενέστερη αλλαγή για τη συγκεκριμένη μεταβίβαση. Ο ΕΝΦΙΑ συνδέεται με τα δικαιώματα της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους. ΑΑΔΕ: Ε9/ΕΝΦΙΑ.

Κάτοικοι εξωτερικού και περιπτώσεις που χρειάζονται πρόσθετο έλεγχο

Προγραμματίστε εγκαίρως ΑΦΜ, πρόσβαση στις φορολογικές υπηρεσίες, έλεγχο ταυτότητας, προέλευση χρημάτων και τυχόν πληρεξούσιο. Ο συμβολαιογράφος προσδιορίζει το ακριβές περιεχόμενο του πληρεξουσίου και τις απαιτήσεις επίσημης μετάφρασης, επικύρωσης ή Apostille όπου εφαρμόζονται. ΑΑΔΕ: πριν από την αγορά.

Η υπηκοότητα, η θέση του ακινήτου και η ιδιότητα του αγοραστή μπορεί να απαιτούν πρόσθετο νομικό έλεγχο ή άδεια. Η αγορά δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως αυτόματη εξασφάλιση άδειας διαμονής. Για επενδυτική χρήση εξετάστε χωριστά τη δυνατότητα μίσθωσης ή άλλης εκμετάλλευσης. Συνιδιοκτησία, ψιλή κυριότητα, επικαρπία, ακίνητα εταιρειών, κληρονομιαία ακίνητα, δεσμεύσεις και εκτός σχεδίου εκτάσεις χρειάζονται εξατομικευμένη διερεύνηση.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί μια αγοραπωλησία;

Εξαρτάται από την πληρότητα του φακέλου, τους ελέγχους, τυχόν διορθώσεις, τη χρηματοδότηση και τη διαθεσιμότητα των μερών. Ζητήστε χρονοδιάγραμμα αφού ελεγχθούν τα βασικά έγγραφα.

Μπορώ να αγοράσω από απόσταση;

Μπορεί να οργανωθεί εκπροσώπηση με κατάλληλο πληρεξούσιο. Η δυνατότητα και ο τύπος του επιβεβαιώνονται πριν συνταχθεί ή υπογραφεί στο εξωτερικό.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αντικαθιστά κάθε έλεγχο;

Αποτελεί σημαντικό τμήμα του τεχνικού φακέλου, με πιστοποιητικό πληρότητας από εξουσιοδοτημένο μηχανικό όπου απαιτείται. Δεν υποκαθιστά τον έλεγχο τίτλων ούτε κάθε πρόσθετη τεχνική διερεύνηση που μπορεί να χρειάζεται ο αγοραστής. ΥΠΕΝ: Ηλεκτρονική Ταυτότητα.

Μπορεί να πωληθεί ακίνητο με χρέη ή κατάσχεση;

Ενδέχεται να είναι εφικτό με τις νόμιμες προϋποθέσεις, παρακρατήσεις ή διαδικασία άρσης. Το 2026 εισήχθη σχετικό πλαίσιο για κατασχέσεις της Φορολογικής Διοίκησης. Απαιτείται συγκεκριμένος έλεγχος και συντονισμός πριν από οποιαδήποτε δέσμευση. ΑΑΔΕ: ενημέρωση 30.07.2026.

Τι πρέπει να κρατήσω μετά την ολοκλήρωση;

Συμβόλαιο, αποδεικτικό καταχώρισης, δηλώσεις και πληρωμές φόρων, τραπεζικά αποδεικτικά, τεχνικό φάκελο, παραστατικά αμοιβών και πρωτόκολλο παράδοσης σε οργανωμένο ψηφιακό αρχείο.

Επίσημες πηγές και ημερομηνία ελέγχου

Έλεγχος πηγών: 27 Οκτωβρίου 2026. Οι σύνδεσμοι ΑΑΔΕ, gov.gr και ΥΠΕΝ παρατίθενται δίπλα στα αντίστοιχα θέματα. Όπου παλαιότερες οδηγίες εμφανίζουν διαφορετικές προθεσμίες, απαιτείται επιβεβαίωση με την τρέχουσα εφαρμογή και την ισχύουσα διάταξη πριν από συναλλαγή. Οι αναστολές που αναφέρονται έως 31.12.2026 χρειάζονται νέο έλεγχο για συμβόλαια του 2027.